Wenn man in den Berliner Szene-Vierteln Prenzlauer Berg oder Friedrichshain durch die Straßen flaniert, kann man an die Hausfassaden geschmierte Parolen lesen, die eine bestimmte Gruppe von Zuzüglern aufs Korn nehmen: „Verpisst euch, Schwaben!“ oder: „Nach Stuttgart 600 km!“.
Was hat den Angehörigen dieses doch so tüchtigen Volksstammes den Zorn der einheimischen Berliner zugezogen? Unter den Alt-Bewohnern der Stadtquartiere geht die Angst um, sie könnten durch die zugezogenen Schwaben, die sie zu den „Besserverdienenden“ zählen, verdrängt werden. Die Reichen aus Deutschlands Süden kaufen Eigentumswohnungen, manchmal auch ganze Häuser, die sie dann aufwändig ökologisch korrekt sanieren. Das geltende Mietrecht erlaubt es dem Vermieter, 11% der Renovierungskosten auf die Kaltmiete umzulegen. Viele Mieter, vor allem die mit geringem Einkommen oder Transfergeld-Empfänger, werden durch die Mieterhöhung überfordert. Die Konsequenz ist, dass sie aus dem sanierten Haus ausziehen müssen. Gut verdienende Mieter ziehen danach ein. Diese „Aufwertung“ des Wohnquartiers hat verschiedene Folgeeffekte: Wenn potentere Mieter oder Wohnungsbesitzer in den Kiez ziehen, verändert sich die Struktur der Geschäfte. Die Schultheiß-Eckkneipe wird durch ein Latte-Macchiato-Café verdrängt; der türkische Änderungsschneider zieht aus, die Bio-Bäckerei ein; das Kurzwaren-Geschäft in dritter Generation muss einer Boutique für Schwangerschaftsmoden weichen. Die ehemaligen Bewohner werden an den Stadtrand verdrängt, wo sie dann in den Wohntürmen der 60er Jahre (in Berlin z.B. das Märkische Viertel) wohnen.
Die Stadtsoziologie hat für diese Umstrukturierungsprozesse städtischer Wohngebiete den Begriff „Gentrifizierung“ geprägt (Herkunft des Begriffs vom englischen Gentry = niederer Adel). Dieser Begriff ist im Munde von Kiezräten, Bürgerinitiativen, Nachbarschaftsinitiativen und Hausbesetzern zum Schimpfwort schlechthin geworden. Am 14. 07. 2012 zog ein Demonstrationszug durch Friedrichshain, der die Losungen mit sich trug: „Gentrifizierung verhindern!“ und „Mediaspree versenken!“ – Mediaspree ist eines der größten und teuersten Investorenprojekte in Berlin. Entlang des Spreeufers im ehemaligen Ostteil der Stadt sollen auf bisher ungenutzten Grundstücken Kommunikations- und Medienunternehmen entstehen, die durch Hotels, Einkaufszentren und Wohnungen ergänzt werden sollen. Insgesamt 14 Hochhäuser sind geplant. Als die Planung öffentlich wurde, regte sich der Protest. Es entstand die Bürgerinitiative „Mediaspree versenken“, die unter dem populären Slogan „Spreeufer für alle!“ die Anwohner gegen die Pläne mobilisiert. Die Protest-Truppe ist bunt gemischt. An der Versenkung beteiligen sich die „Hedonistische Internationale“, die „Fuckparade“, die „Transgenialen CSD“ und die linksradikale Gruppe „AG SpreepiratInnen“. Größter Erfolg des Protests war ein Bürgerbegehren zur Mitgestaltung des Spreeufers. Das Begehren verlief erfolgreich, ist aber für den Berliner Senat nicht bindend. Die Investoren haben dennoch im Verein mit dem Bezirksamt bestimmte Zusicherungen abgegeben: öffentliche Ufernutzung, bei den Bauten öffentliche Bereiche im Erdgeschoss und anspruchsvolle Architekturkonzepte.
Wenn man die Vorbehalte gegen die Gentrifizierung nur emotional bewertet, kann man durchaus Sympathien empfinden. Ökonomisch und stadtsoziologisch sind sie jedoch rückwärtsgewandt und falsch. Jedes Stadtquartier muss, wenn es in die Jahre gekommen ist, saniert werden. In unserer privat verfassten Wirtschaftsordnung ist dies Aufgabe der Vermieter. Sie können sogar, wenn ihr Haus vom Verfall bedroht ist, von der Aufsichtsbehörde zur Sanierung gezwungen werden. Dass der Staat oder die Kommune die Kosten für die Sanierung alter Bausubstanz übernimmt und dann die Mieten auf einem verträglichen Maß belässt, ist finanziell völlig unrealistisch. Unsere Großstädte, vor allem auch Westberlin, haben sich in den 1960er und 1970er Jahren schon kräftig dabei übernommen, den Sozialen Wohnungsbau (staatliche Zuschüsse für Bauherren bei langfristiger Mietpreisbindung) zu finanzieren. Berlin ächzt heute noch unter den Folgekosten dieser (sozial-)staatlichen Wohnungsbaupolitik. Es führt kein Weg daran vorbei, dass private Eigentümer die vom Verfall bedrohten oder im Wohnstandard veralteten Häuser (Ofenheizung, Außen-Toilette, ineffektive Heizung) sanieren. Dies können sie nur, wenn ihnen garantiert wird, dass sie einen Teil der Kosten über die Erhöhung der Mieten wieder zurück bekommen. Viele Vermieter sind Erbengemeinschaften, die selbst nicht in Geld schwimmen.
Häufig wird von den Kritikern der Gentrifizierung übersehen, dass die Investoren, die städtische Brachflächen bebauen, eine Kette der Wertschöpfung in Gang setzen, die der ganzen Stadt Nutzen bringt. Sie kurbeln die Bauwirtschaft an, schaffen Arbeitsplätze, die Beschäftigten erzeugen Kaufkraft. Alles zusammen erhöht das Steueraufkommen des Staates und der Stadt. Von den staatlichen Mehreinnahmen profitieren vor allem auch die Armen einer Stadtbevölkerung, weil dann Transferleistungen und soziale Einrichtungen bezahlbar bleiben oder sogar ausgebaut werden können. Deshalb dürften die Geringverdiener in einer Stadt schon aus Eigeninteresse nichts gegen die Neubebauung städtischer Areale einzuwenden haben.
Was passieren würde, wenn man die Sanierung der Altbauten unterlässt, wie es die Gentrifizierungs-Gegner verlangen, konnte man nach der Wende in den Städten der DDR besichtigen. Die Altstädte von Greifswald, Stralsund und Berlin (Prenzlauer Berg) waren vom akuten Verfall bedroht. Überall sah man baupolizeilich gesperrte Häuser, zugemauerte Fenster und abgestützte Balkone. Die DDR-Bürger prägten dafür den ironischen Slogan: „Ruinen schaffen ohne Waffen“. Wenn man heute durch diese Innenstadt-Quartiere geht, kommt es einem vor wie ein Wunder. Die „Gentrifizierung“ hat die Häuser gerettet, hat wohn- und lebenswerte, lebendige Wohnkieze geschaffen.
Die eigentliche Ursache für Gentrifizierungsprozesse ist der wachsende Wohlstand der Bevölkerung. Wenn das Einkommen einer Familie die Kosten für die reine Existenzsicherung übersteigt, will sie in einem angenehmen Ambiente wohnen. Sie ist bereit, dafür eine höhere Miete zu bezahlen. Da nicht genügend neue Häuser gebaut werden (in der Großstadt geht das oft nur am Stadtrand), wird die Altbausubstanz so saniert, dass es den gehobenen Ansprüchen der Menschen entspricht. Diesen Prozess kann man in allen Großstädten dieser Welt studieren. Der Istanbuler Stadtteil Beyoglu war bis vor wenigen Jahren ein herunter gekommenes Stadtquartier, in dem arme anatolische Einwanderer lebten. Heute ist es das „angesagte“ Szeneviertel der 15-Millionen-Stadt, mit Boutiquen und Bars, Galerien und Museen – das Kunstmekka der Stadt. Hätte die Stadtverwaltung das verhindern sollen? Das Londoner East End und das New Yorker Chelsea erfuhren die gleiche positive Veränderung. In Rio de Janeiro plant die Stadtregierung im Vorfeld der Fußball-Weltmeisterschaften die Sanierung aller illegal errichteten Slums, die umfassendste Gentrifizierung in einer Großstadt. Was könnte dagegen einzuwenden sein?
Die Aufwertung alter Stadtquartiere ist so lange nicht problematisch, wie immer neuer – billiger – Wohnraum „nachwächst“. Mich wundert immer wieder, warum man in der Wohnungsbaupolitik das wichtigste Gesetz der Markwirtschaft nicht anwendet: Konkurrenz! Von anderen Branchen kann man lernen, wie sie funktioniert. Warum überbieten sich die Autofirmen gegenseitig mit Sonderrabatten für Neuwagen? Weil sie ihre Überproduktion abbauen müssen. Warum werden die Laptops immer billiger? Weil die Firmen zu große Mengen davon produziert haben und jetzt auf den Überkapazitäten sitzen. In Berlin konnte man kurz nach der Wende 1989/90 einen solchen „Mieter-Wohnungsmarkt“ erleben. Bevor der Run der „Kreativen Internationale“ auf Berlin einsetzte, gab es über 200 000 leer stehende Wohnungen. Die Vermieter senkten die Mieten, verzichteten auf Mietkautionen und zahlten den neuen Mietern sogar den Umzug. Paradiesische Zeiten für Mieter. Warum kann man diese nicht wieder schaffen?
Fazit: Es gibt kein Recht von armen Mietern, die Eigentümer ihrer Wohnungen dazu zu zwingen, ihre Wohnungen verkommen zu lassen. Und: Gegen steigende Mietpreise hilft nur ein Mittel: ein Überangebot an freien Mietwohnungen. Deshalb gilt die Devise: bauen, bauen, bauen!
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Sanierung heißt nicht gleich Gentrifizierung. Die Sanierung einer alten und/oder feuchten Wohnung dient dazu, die Wohnqualität zu erhöhen. Jeder sollte ein Recht auf menschenwürdiges Wohnen haben. Gentrifizierung bedeutet hingegen, dass man eine Sanierung zur Verschönerung anstrebt, um die Häuser für solventere Mieter attraktiver zu gestalten. Gentrifizierung benötigt Zielgruppen. Und das läuft meistens so ab, dass das Viertel erst heruntergekommen und „urban“ wirkt, dahin wollen viele Studenten, Künstler und andere Individualisten. Das sind die sogannten Zugpferde. Nur wollen die meisten Zugpferde keine solchen sein. Der Kreislauf geht damit weiter, dass die Zugpferde nach einer gewissen Zeit Freunde und Interessierte anziehen. Diese haben in der Regel mehr Geld zur Verfügung und wollen sich dort häuslich oder arbeitstechnisch niederlassen. Jetzt wittern die Investoren ihre Chance: Man biete den Vermietern viel Geld für ihre Häuser und baue den Stadtteil um, Stück für Stück und immer so, dass es schleichend voran geht. Die alten Bewohner wehren sich, die anderen finden es schick. Wer sich nicht wehrt, der lebt verkehrt.
Wenn man in Diskussionen jeder Art Kritik an der `Gentrifizierung´ einfließen lässt, erntet man automatisch Zustimmung. Darauf zu verzichten, fällt nicht leicht.
Pst! Der richtige Platz: Sieh „Salinas Ecuador Real Estate“ -Strand am Stillen Ozean, 365 Tage 23 C warm, nie heiss oder kalt, kaum jemals Regen (Humboldt Stroemung). Keine Hektik,bedaechtig ruhig, keine „Turisten“ von Europa (besonders keine Deutschen!). Sicherheit weil Marinestuetzpunkt. Wer lebt dort neben den Einheimischen ?- Wohlhabende Ecuadorianer an Wochenenden, einige „ex-pats“ von Nordamerika (USA & Kanada).Ecuador: Immer wieder empfohlen als Geheimtip in New York Times Real Estate – „real estate abroad“ – auch Cuenca/Ecuador im Hochland. U.S. Makler haben dort ihre Vertretungen. Kolumbien ist schon seit einigen Jahren gross in „ex-pat real estate“ Informationen. Fuer U.S. Amerikaner, Kanadier, Australier: Ewiges Fruehlingklima im Hochland, unten Karibik-Straende. Interessante feminine Fauna – wie schon bemerkt selbst von Praesident Obamas „Secret Service“. Dagegen ist Berlin doch die graue Beton“Tundra“…grau der Himmel, grau die „Fauna“, grau, grau, grau… und teuer, teuer, teuer…und laaaaangweilig!
@ Lyoner
Hier ein Dank für den Tipp Sorkin, an dem ich mehr Freude hatte als an manchen Krimis. Das Schuhappartement gefällt mir besonders. Es ist richtig schön gentrifiziert:
http://dealbreaker.com/2012/07.....ath-slept/
http://www.trulia.com/property.....43#item-10
Berlin ist fuer Masochisten! Wie kann ein Mensch aus freien Willen von Schwaben, sein Geld und Leben in Berlin verschwenden ? Das erinnert mich an den brasilianischen Witz: Der Richter zum Angeklagten: „Fuer dieses unheimliches Verbrechen verurteilt Sie dieses Gericht zur hoechsten Strafe: Sie muessen den naechsten Karnaval in Campo Grande im Staat Paraiba verweilen!“ Der Angeklagte sinkt in die Knie und fleht den Richter an: “ Herr Richter: Bitte geben Sie mir lieber die Totesstrafe!“
aus gegebenem Anlaß und da hier mit Frau Heckel, Herr Posener und Herrn Werner drei Vertretern der freien Marktwirtschaft die “ neoliberale “ Flagge imm er hoch halten:
http://www.indiskretionehrensa.....#more-9406
Das bedeutet auch für diese Seite zukünftig Einschränkungen:
Soviel zu den Freiheitsrechten in der Ökonomie die von dem Axel Springer Konzern und anderen deutschen Zeitungsverlagen nur für sich in Anspruch genommen werden.
Hier noch etwas zu Herrn Keese:
http://www.youtube.com/watch?v.....r_embedded
„Haben Sie gesehen, wie Axel-Springer-Agitator Christoph Keese ins touretteske Stottern kommt, als es um Rivva geht. Rivva ist ein exzellenter Nachrichtenfilter, ein Produkt, wie es Verlage auch hätten entwickeln können – aber es nicht geschafft haben. Burda, zum Beispiel, versuchte das Konzept mit Nachrichten.de zu kopieren – entstanden ist ein absurd schlechtes Angebot.“
wenn ich diese Kommentare von unserem selbst ernannten Ökonomen lese, dann frage ich mich nicht mehr warum die Jugendlichen heute so große Schwierigkeiten haben sich in das Arbeitsleben zu integrieren.
Und wenn er dann sein Halbwissen über die down-towns im Ausland versucht an das Volk zu bringen:
Gentrifizierung auf Türkisch
http://gruss-vom-bosporus.berl.....neviertel/
dann fragt man sich schon wie gut oder schlecht er hier für seinen Artikel recherchiert hat.
Und dass die Immobilienpreise in London, selbst für 10m2 Apartments nicht mehr für Krankenschwestern und Feuerwehrleute erschwinglich sind….
Vielleicht sollte Herr Werner sich einmal kurz bei seinem Freund Herrn Posener briefen lassen.
Jean-Luc hat mir heute gesagt, dass in Paris intramuros der m2 mittlerweile durchschnittlich bei 9000 Euro liegt:
Dies hätte Herr Werner auch 2011 in seiner Morgenzeitungen nachlesen können:
http://www.welt.de/finanzen/im.....iveau.html
Es ist schon sehr traurig, wenn hier so eine
“ ökonomische Analyse “ abgeliefert wird:
„Häufig wird von den Kritikern der Gentrifizierung übersehen, dass die Investoren, die städtische Brachflächen bebauen, eine Kette der Wertschöpfung in Gang setzen, die der ganzen Stadt Nutzen bringt. „Sie kurbeln die Bauwirtschaft an, schaffen Arbeitsplätze, die Beschäftigten erzeugen Kaufkraft. Alles zusammen erhöht das Steueraufkommen des Staates und der Stadt. Von den staatlichen Mehreinnahmen profitieren vor allem auch die Armen einer Stadtbevölkerung, weil dann Transferleistungen und soziale Einrichtungen bezahlbar bleiben oder sogar ausgebaut werden können. Deshalb dürften die Geringverdiener in einer Stadt schon aus Eigeninteresse nichts gegen die Neubebauung städtischer Areale einzuwenden haben.“
Was sagt unser Hofökonom z.B. zur Tatsache dass in den US komplette Städte wie Detroit sich zu Brachflächen entwickeln:
1950 1,8 Mill. Einwohner
2019 713.000 Einwohner
Hier noch ein paar Bilder zur Wrackstadt Detroit:
http://einestages.spiegel.de/s.....stadt.html
http://reisereporterin.com/die.....r-detroits
Wo bleibt denn da der Herr Adam Smith von Herrn Werner??
An alle wie wäre es wenn wir Herrn Werner ein Aufbaustudium in Betriebswirtschaft finanzieren, incl. eines Praktikums in Istanbul, Paris,London und N.Y.
Wie sagt der Ex-Banker von der http://worschtboerse.de/
immer:
Von Tuten und Blasen keine Ahnung aber La Paloma pfeifen
Lieber Herr Werner,
Sie haben mir und meinen Kollegen mit Ihrem Beitrag heute den etwas langweiligen Derivatehandel viel zur Ablenkung beigetragen.
Herzlichen Dank nochmals in die Einführung:
Wie funktioniert die Wirtschaft?
Oder warum gelingt es der freien Marktwirtschaft nicht, die Brachflächen in Detroit wieder zu sanieren und damit einhergehend die Transferleistungen an die Armen zu erhöhen?
@ RZ
Muss Sie unterstützen.
Z.B. „Es entstand die Bürgerinitiative „Mediaspree versenken“, die unter dem populären Slogan „Spreeufer für alle!“ die Anwohner gegen die Pläne mobilisiert.“
Vor vielen Jahren – ca. 30-40 – kam in Bayern endlich durch, dass die Seeufer allen gehören sollten. Dies sollte sicherlich gedanklich auch den Fluss Spree betreffen. Die Industrie ist zu reich geworden und bekommt viel zu viele Subventionen, denn sonst würde sie ja ‚rausziehen, nicht umgekehrt.
Z.B. „Das geltende Mietrecht erlaubt es dem Vermieter, 11% der Renovierungskosten auf die Kaltmiete umzulegen.“
Nehmen Sie ein Haus mit 20 Wohnungen, das für 1 Mio (vermutlich zu niedrig) renoviert wird. 100.000 werden dannn auf die Mieter abgewälzt. In einem Jahr, nehme ich an. Das stemmen die natürlich nicht. Oder in zehn Jahren? Bitte klären Sie das mal.
„Das Londoner East End und das New Yorker Chelsea erfuhren die gleiche positive Veränderung.“
Da lebt fast kein Londoner Mittelschichtler mehr.
Die attraktiven Stadtlagen werden verspekuliert. Sie haben Recht. Für das blöde Volk wird am Stadtrand Beton gebaut, manchmal in die Grüngürtel, die weniger werden.
Wenn das Überangebot da ist, kann man das meiste davon wieder abreißen, wie Torremolinos, wie Malaga. Bevor die Bau-Sause beginnt (das sog. Wirtschaftswachstum, öfter mal mit Wanderarbeitern, die in Polen oder Rumänien Steuern zahlen, wenn überhaupt), wird die Stadt medial aufgehyped. Einer der Hyper ist Werner, offenbar. Der unterirdischte Berufsstand der Welt (wenig Arbeit,viel Kohle) freut sich: Immo-Makler.
Woher wissen Sie, dass die Gentrifizierungsgegner etwas gegen die Sanierung der Häuser haben? Diese bereits auf den ersten Blick absurde Unterstellung durchzieht Ihren gesamten Text. Gentrifizierungsgegner wollen normalerweise, dass man ihr Haus auf eine Art und Weise saniert, die ihnen das Wohnen ermöglicht. Und ebendies wollen die Bauherren (die im Prenzlauer Berg übrigens auffallend oft aus Skandinavien kommen) nicht. Die Bauherren bevorzugen stattdessen ein leerstehendes luxussaniertes Haus, um damit spekulieren zu können. Wer das nicht glaubt, sollte sich informieren. Haben Sie sich z.B. mal mit der Mieterberatung Prenzlauer Berg unterhalten, bevor Sie diesen Artikel geschrieben haben?